Qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ?

Publié le mardi 19 décembre 2023 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

L’acte sous seing privé est un contrat directement établi et signé par les parties concernées. La plupart des contrats signés au quotidien sont des actes sous seing privé. Il peut s’agir de contrats d’assurance, de contrats de vente, de contrats de location proposés par les agences immobilières, de prêt, etc. Dans cet article, nous abordons l’acte sous seing privé dans le cadre d’une vente immobilière, sa définition, sa valeur juridique, comment rédiger un tel acte et enfin, les différences qui opposent acte sous seing privé et acte authentique.

Qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ?

Définition

L’acte sous signature privée est régi par l’article 1372 du code civil. Il désigne l’acte rédigé par les parties à une convention ou par un tiers, sans qu’un officier public ou ministériel (notaire, huissier de justice, etc.) n’intervienne. Ainsi, un agent immobilier peut rédiger un acte sous seing privé. Synthétiquement, l’acte sous seing privé est un contrat écrit passé entre deux personnes qui n’a de valeur que pour les parties engagées. On les utilise fréquemment dans la vie quotidienne, sans forcément connaître leur nature juridique :

contrat de vente ;
contrat de location : bail vide ou bail meublé, bail commercial ou bail professionnel ;
constat de dégât des eaux ;
compromis de vente immobilier ;
etc.

Valeur juridique de l’acte sous seing privé

Facilement contestable, l’acte sous seing privé fait foi entre les parties prenantes et à l’égard de leurs héritiers ou ayant cause. Notez que la partie à qui on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. En de telles circonstances, il est nécessaire de procéder à une vérification d’écriture établie devant un juge afin d’opposer l’acte à la partie qui le conteste. L’acte sous seing privé n’a pas de force exécutoire. En effet, une décision du juge est nécessaire pour obliger l’autre partie à exécuter le contrat. Sa force probante est moindre : cela n’est donc pas une preuve en justice, mais simplement un commencement de preuve. Enfin, il n’a pas de date certaine (sauf enregistrement). Pour engager une procédure d’annulation de sous seing privé, le délai de rétractation permet de se retirer sans la moindre difficulté. Au-delà, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas remboursée. Il existe d’autres cas pour lesquels l’annulation reste possible, notamment s’il y a garantie des vices cachés.

Comment faire un acte sous seing privé ?

Formalisme de l’acte sous seing privé

L’acte sous seing privé ne requiert aucun formalisme particulier. Seules les signatures de chacune des parties sont exigées. En effet, en leur absence, l’écrit ne vaudra pas preuve et sera invalide. Si le document fait mention d’obligations entre les parties, il s’agit alors d’un contrat synallagmatique dont il est nécessaire d’établir autant d’originaux signés que de parties engagées. La sanction du défaut du nombre exact d’originaux n’entraîne pas la nullité de l’acte mais son absence de force probante. Cela signifie que l’acte ne peut servir de preuve en cas de manquement, mais uniquement de commencement de preuve par écrit. Soulignons que certains actes sont soumis à une procédure d’enregistrement auprès du Service des Impôts des Entreprises ou du registre de publicité foncière, notamment dans le cas d’une vente immobilière. Il s’agit de :

l’acte sous seing privé de cession de parts sociales ;
l’acte sous seing privé de transmission de propriété, d’usufruit ou de jouissance d’un fonds ;
l’acte sous seing privé de cession d’un fonds de commerce.

Comment rédiger un acte sous seing privé ?

Un modèle de compromis de vente sous seing privé comprend :

les coordonnées précises de chacune des parties, mention faite de la situation matrimoniale ;
l’identification exacte du bien et la section cadastrale ;
la superficie (anciennement appelée loi Carrez) ;
le prix de vente ;
le délai maximal pour réaliser la vente par la signature de l’acte définitif chez un notaire,
les conditions suspensives;
la répartition des travaux de copropriété prévus,
le montant et les modalités de versement de l’indemnité d’immobilisation, c’est-à-dire une somme comprise entre 5 et 10% du montant du prix de vente qui doit être obligatoirement déposée dans un compte bloqué auprès d’un notaire. Après un délai de rétractation de 10 jours, cette somme est acquise au vendeur si l’acquéreur se dédie, sauf application d’une condition suspensive. Lors de la conclusion de la vente, la somme est déduite du montant global.

Notez qu’en cas de signature d’acte sous seing privé, le vendeur ne peut encaisser la somme directement sur son compte en banque.

Quelles sont les différences entre un acte sous seing privé et un acte authentique ?

L’acte authentique s’oppose à l’acte sous seing privé. Alors que le premier est rédigé par un notaire ou un huissier, l’acte sous seing privé est exclusivement rédigé par des intervenants privés. L’acte authentique est nommé de la sorte car sa réalisation par un officier public en assure la validité. Ce document est donc beaucoup plus délicat à contester devant un tribunal qu’un acte sous seing privé. En effet, l’acte est daté et signé par un notaire qui prend le temps de vérifier l’identité des parties engagées par les pouvoirs de l’acte. De fait, par opposition, l’acte sous seing privé autrement dit « sous signature privée », est réalisé sans l’intervention d’un officiel public. C’est un acte établi soit par les parties concernées, soit par un tiers qui n’est pas un officiel.

Leur contenu n’étant pas assuré, il est donc plus facile de les contester. Afin que leur date fasse foi, il est nécessaire de les enregistrer au service des impôts. De plus, un acte sous seing privé ne peut pas forcer l’une des parties à respecter ses engagements : pour ce faire, le tribunal doit reconnaître l’acte et ordonner l’exécution desdits engagements. Toutefois, l’intervention d’un avocat permet de renforcer l’acte sous seing privé. C’est ce que l’on appelle un contreseing de l’acte sous seing privé, soit un acte d’avocat.

À retenir : l’acte sous seing privé a une valeur juridique moins probante que l’acte authentique. C’est un acte rédigé entre les parties pour régler une situation contractuelle. Il peut être rédigé par toute personne (particulier, avocat, agent immobilier.)

Sources :